Olie en gas

Minerale rechten



Basisinformatie over minerale, oppervlakte-, olie- en gasrechten.


"Minerale rechten" geeft een persoon of organisatie het recht om de rotsen, mineralen, olie en gas te vinden en te produceren die zich op of onder het oppervlak van een stuk land bevinden. De eigenaar van minerale rechten kan deze individueel of volledig aan anderen verkopen, verhuren, schenken of legeren. Het is bijvoorbeeld mogelijk om rechten op alle minerale goederen onder een eigendom te verkopen of te leasen en rechten op het oppervlak te behouden. Het is ook mogelijk om de rechten op een specifieke rotseenheid (zoals de Pittsburgh Coal Seam) te verkopen of de rechten op een specifieke minerale grondstof (zoals kalksteen) te verkopen.

Fee Simpel - Volledig eigendom

In de meeste landen van de wereld zijn alle minerale rijkdommen eigendom van de overheid. Dit omvat alle waardevolle stenen, mineralen, olie en gas die op of in de aarde worden gevonden. Organisaties of personen in die landen kunnen geen minerale grondstoffen legaal winnen en verkopen zonder eerst een vergunning van de overheid te verkrijgen.

In de Verenigde Staten en enkele andere landen werd het eigendom van minerale hulpbronnen oorspronkelijk verleend aan de personen of organisaties die het oppervlak bezaten. Deze eigenaren hadden zowel 'oppervlakterechten' als 'minerale rechten'. Dit volledige privébezit staat bekend als een 'fee simple estate'.

Fee eenvoudig is het meest basale type eigendom. De eigenaar beheert het oppervlak, de ondergrond en de lucht boven een eigenschap. De eigenaar heeft ook de vrijheid om deze rechten individueel of volledig aan anderen te verkopen, leasen, schenken of te legeren.

Inhoud van dit artikel

Als we teruggaan in de tijd naar de dagen vóór het boren en mijnen, waren onroerendgoedtransacties eenvoudige transfers. Toen echter de commerciële productie van mineralen mogelijk werd, werden de manieren waarop mensen onroerend goed bezitten veel complexer. Tegenwoordig hebben de huurcontracten, verkopen, geschenken en legaten uit het verleden een landschap opgeleverd waarin meerdere mensen of bedrijven gedeeltelijk eigenaar zijn van of rechten hebben op veel onroerendgoedpakketten.

De meeste staten hebben wetten die de overdracht van minerale rechten van de ene eigenaar naar de andere regelen. Ze hebben ook wetten die mijnbouw- en booractiviteiten regelen. Deze wetten verschillen van staat tot staat. Als u een transactie over minerale rechten overweegt of bezorgd bent over de winning van mineralen in de buurt van uw eigendom, is het essentieel om de wetten van uw staat te begrijpen. Als u deze wetten niet begrijpt, moet u advies vragen aan een advocaat die kan uitleggen hoe ze op uw situatie van toepassing zijn.

Oppervlakte kolenmijn: Grote mijnbouwvrachtwagens worden geladen met steenkool op deze oppervlaktemijn. Hier worden twee dikke kolenlagen verwijderd. Bij oppervlaktemijnbouw wordt alle deklaag (steen en aarde boven de steenkoollaag) verwijderd, de steenkool verwijderd, de deklaag vervangen en het land opnieuw begroeid. Oppervlakte-mijnbouw verstoort het land volledig en produceert een nieuw landschap. Dit kan wanneer kolenlagen dicht bij het oppervlak zijn. Afhankelijk van de kwaliteit van de steenkool en andere factoren, kan ongeveer tien voet deklaag worden verwijderd voor elke voet steenkool.

Oppervlakterechten versus minerale rechten

"Ik betaal je $ 100.000 voor de kolen onder je eigendom!" Dit type transactie is vele malen gebeurd. De vergoeding die eenvoudige eigenaar heeft, heeft misschien niet het belang of de mogelijkheid om de kolen onder zijn eigendom te produceren, maar een kolenbedrijf wel.

In dit soort transacties wil de eigenaar de kolen verkopen, maar bezit en controle over het oppervlak behouden. Het kolenbedrijf wil de kolen produceren, maar wil geen extra prijs betalen om de gebouwen en het oppervlak te verwerven. Er is dus een afspraak gemaakt om het pand te delen. De oorspronkelijke eigenaar behoudt de gebouwen en rechten op het oppervlak en het kolenbedrijf krijgt rechten op de kolen. De transactie kan betrekking hebben op alle minerale grondstoffen (bekend of onbekend) die onder het onroerend goed voorkomen, of de transactie kan worden beperkt tot een specifieke minerale grondstof (zoals "alle kolen") of zelfs een specifieke steeneenheid (zoals de "Pittsburgh" Steenkool").

Ondergrondse kolenmijn: Wanneer de steenkool te diep is om de mijn te ontginnen, zal een mijnbouwbedrijf een ondergrondse mijn bouwen. Ze kunnen in de steenkoollaag tunnelen of een grote schacht naar het mijnniveau boren. Deze schachten zijn groot genoeg om mijnbouwuitrusting en arbeiders in de mijn te laten zakken en steenkool te verwijderen. Extra schachten moeten worden gebouwd om de mijn te ventileren. Ondergrondse mijnbouw kan het oppervlak beschadigen omdat de kamers en doorgangen meestal na verloop van tijd dichtvallen. Soms ontstaat de schade nadat verantwoordelijke personen dood zijn en de mijnbouwbedrijven zijn opgeheven. Dus, niemand om te klagen. Of het contract dat de minerale rechten overbracht, gaf het mijnbouwbedrijf immuniteit. Bureau of Land Management Image.

Minerale rechten kopen / verkopen

Een steenkoollaag kopen / verkopen is veel complexer dan een auto kopen / verkopen. Wanneer je een auto koopt, betaal je er eenvoudig voor, dien je een overdracht van titels in bij de overheid en rijd je de auto naar huis. Wanneer de auto versleten is, gaat hij naar de schroothoop en het enige dat overblijft is een herinnering. Wanneer minerale rechten worden gekocht, hebben de koper en alle toekomstige eigenaren van minerale rechten echter het recht om het onroerend goed te exploiteren. En de verkoper en alle toekomstige oppervlakte-eigenaren moeten met de gevolgen leven. Gewoonlijk zal minerale extractie op een later tijdstip plaatsvinden. Mijnbouwbedrijven plannen hun apparatuur en werknemers vaak jaren van tevoren. Of het mijnbedrijf kan het onroerend goed kopen als een toekomstige 'reserve'.

Het is ook mogelijk dat de nieuwe eigenaar van mineralen geen productie-intenties heeft. Ze kopen het onroerend goed gewoon als een investering. Hun doel is om de minerale rechten te verkopen aan een mijnbouwbedrijf dat de taken van de productie op zich zal nemen. Speculanten die niet willen ontginnen, kopen veel minerale eigenschappen. Ze proberen simpelweg "middelste mannen" te zijn die waardevol eigendom van individuele eigenaren verwerven en die eigenschappen voor hogere prijzen verhandelen aan mijnbouwbedrijven.

(Deze "speculanten" -kopers gebruiken ook vaak opties. Bij een optietransactie bieden ze de eigenaar van het onroerend goed vandaag een klein bedrag voor de optie om het onroerend goed tegen een bepaalde prijs op of vóór een bepaalde datum in de toekomst te kopen. probeert vervolgens snel iemand te vinden die een nog hogere prijs betaalt en een aanzienlijke winst maakt. Als de speculant de opgegeven prijs niet vóór de vervaldatum betaalt, behoudt de eigenaar van de optie de betaling van de optie.)

Wanneer een bedrijf minerale rechten koopt, koopt het ook het recht om het pand te betreden en de bron op een later tijdstip te verwijderen. Bij de meeste van deze transacties heeft de oppervlakte-eigenaar geen zeggenschap over wanneer de mijnbouw plaatsvindt, hoe dit zal worden gedaan en wat er zal worden gedaan om het onroerend goed te herstellen. De meeste meningsverschillen tussen kopers en verkopers doen zich voor op het moment van mijnbouw. Als de verkoper op dat moment controle wil, moet hij anticiperen op wat er mis kan gaan en een contract schrijven dat zijn wensen bewaart. Houd er rekening mee dat uw kleinzoon het eigendom kan bezitten wanneer extractie plaatsvindt. Je werd vooraf betaald, maar hij zal met de deal leven.

Geschatte hoeveelheid kolen: Hoeveel ton steenkool is daar beneden? Dit is een vrij eenvoudige berekening. Een acre-voet is de basis meeteenheid voor steenkool onder het aardoppervlak. Een hectare voet steenkool is een hectare groot en een voet dik. Hij weegt ongeveer 1800 ton. Het berekenen van het aantal tonnen steenkool onder een eigendom omvat twee vermenigvuldigingen.
1) In deze berekening hebben we een 120-acre eigenschap die volledig wordt bedekt door een steenkoollaag met een gemiddelde dikte van 6 voet. Vermenigvuldiging van het aantal hectaren maal de gemiddelde dikte van de steenkool zou het aantal acre-voet steenkool onder de eigenschap opleveren.
2) Het is bekend dat één hectare steenkool ongeveer 1800 ton weegt. Daarom als we het aantal acre-feet steenkool onder het onroerend goed vermenigvuldigen met 1800 ton / acre-foot, is het resultaat het aantal tonnen steenkool onder het onroerend goed.
Het aantal tonnen verkregen in deze berekening is het totale aantal ton hieronder. Het aantal ton dat kan worden teruggewonnen zal een veel kleiner aantal zijn. Herstelpercentages voor oppervlaktemijnbouw zijn vaak ongeveer 90%. De terugwinningspercentages voor ondergrondse mijnbouw kunnen oplopen tot 50% omdat kolenpilaren in de mijn moeten worden achtergelaten om het dak te ondersteunen.
Een professionele geoloog of een geologisch onderzoek van de staat kan u misschien helpen bepalen of er kolenlagen onder uw eigendom aanwezig zijn. Ze kunnen ook een schatting hebben van hoe dik die naden kunnen zijn.

Minerale huurovereenkomsten en royalty's

Soms wil een mijnbouwbedrijf geen onroerend goed kopen omdat ze onzeker zijn over het type, de hoeveelheid of de kwaliteit van mineralen die er bestaan. In deze situaties huurt het mijnbedrijf de minerale rechten of een deel daarvan.

Een huurovereenkomst is een overeenkomst die het mijnbouwbedrijf het recht geeft om het eigendom binnen te gaan, tests uit te voeren en te bepalen of daar geschikte mineralen aanwezig zijn. Om dit recht te verwerven, betaalt het mijnbedrijf de eigenaar een bedrag wanneer de huurovereenkomst wordt getekend. Deze betaling behoudt zich het eigendom voor het mijnbedrijf voor een bepaalde tijd. Als het bedrijf geschikte mineralen vindt, kan het doorgaan naar de mijne. Als het mijnbedrijf niet met de productie begint voordat de huurovereenkomst is afgelopen, komen alle rechten op het eigendom en de mineralen terug bij de eigenaar.

Wanneer mineralen worden geproduceerd uit een geleasde eigendom, krijgt de eigenaar meestal een deel van de productie-inkomsten. Dit geld staat bekend als een 'royaltybetaling'. Het bedrag van de royaltybetaling wordt gespecificeerd in de huurovereenkomst. Het kan een vaste hoeveelheid per ton geproduceerde mineralen zijn of een percentage van de productiewaarde. Andere voorwaarden zijn ook mogelijk.

Bij het aangaan van een huurovereenkomst moet de eigenaar anticiperen op alle activiteiten die de huurder zou kunnen doen tijdens het verkennen van de woning. Deze verkenning kan het boren van gaten, het openen van opgravingen of het brengen van machines en instrumenten op het terrein omvatten. Het definiëren van wat is toegestaan ​​en welke restauratie vereist is, maakt deel uit van een goede huurovereenkomst.

Moet u een gaslease ondertekenen? (Deel een): Een bespreking van de factoren waarmee landeigenaren rekening moeten houden voordat ze een gasleaseovereenkomst ondertekenen op hun eigendom. Ken Kenietiet en Dave Messersmith, beide Extension Educators met Penn State Extension.

Olie- en gasrechten

Minerale rechten omvatten vaak de rechten op olie en aardgas die onder een eigendom bestaan. De rechten op deze goederen kunnen worden verkocht of verhuurd aan anderen. In de meeste gevallen worden olie- en gasrechten verhuurd. De huurder is meestal onzeker of er olie of gas wordt gevonden, dus geven ze over het algemeen de voorkeur om een ​​klein bedrag voor een lease te betalen in plaats van een groter bedrag om te kopen. Een lease geeft de huurder het recht om het onroerend goed te testen door middel van boren en andere methoden. Als bij het boren olie of gas van verhandelbare kwantiteit en kwaliteit wordt ontdekt, kan dit rechtstreeks uit de exploratieput worden geproduceerd.

Om de eigenaar van het onroerend goed te verleiden tot een huurovereenkomst, biedt de huurder doorgaans een huurbetaling (vaak een "ondertekeningsbonus" genoemd). Dit is een aanbetaling aan de eigenaar om de huurder het recht te geven de woning gedurende een beperkte periode (meestal een paar maanden tot een paar jaar) te verkennen. Als de huurder niet onderzoekt of onderzoekt en geen verhandelbare olie of gas vindt, vervalt de huurovereenkomst en heeft de huurder geen verdere rechten. Als de huurder olie of gas vindt en met de productie begint, houdt een regelmatige stroom royaltybetalingen meestal de voorwaarden van de huurovereenkomst van kracht.

Moet u een gaslease ondertekenen? (Deel een): Een bespreking van de factoren waarmee landeigenaren rekening moeten houden voordat ze een gasleaseovereenkomst ondertekenen op hun eigendom. Ken Kenietiet en Dave Messersmith, beide Extension Educators met Penn State Extension.

Moet u een gaslease ondertekenen? (Deel twee): Een bespreking van de factoren waarmee landeigenaren rekening moeten houden voordat ze een gasleaseovereenkomst ondertekenen op hun eigendom. Ken Kenietiet en Dave Messersmith, beide Extension Educators met Penn State Extension.

Een probleem dat kan optreden, is wanneer de huurder olie of gas ontdekt, maar deze niet op de markt kan brengen. Sommige lease-overeenkomsten hebben een "wacht op pijplijn" -clausule die de rechten van de huurder verlengt voor een beperkte of onbepaalde periode.

Naast een ondertekeningsbonus, vereisen de meeste huurovereenkomsten dat de huurder een deel van de waarde van geproduceerde olie of gas aan de eigenaar betaalt. Het gebruikelijke royaltypercentage is 12,5 procent of 1/8 van de waarde van de olie of het gas bij de bron. Sommige staten hebben wetten die vereisen dat de eigenaar een minimale royalty wordt betaald (vaak 12,5 procent). Eigenaren met zeer wenselijke eigenschappen en sterk ontwikkelde onderhandelingsvaardigheden kunnen echter soms 15 procent, 20 procent, 25 procent of meer krijgen. Wanneer olie of aardgas wordt geproduceerd, kunnen de royaltybetalingen de bedragen die als een tekenbonus zijn betaald, aanzienlijk overschrijden. (Royalty schatting tool voor droog aardgas.)

Moet u een gaslease ondertekenen? (Deel twee): Een bespreking van de factoren waarmee landeigenaren rekening moeten houden voordat ze een gasleaseovereenkomst ondertekenen op hun eigendom. Ken Kenietiet en Dave Messersmith, beide Extension Educators met Penn State Extension.

Stratigrafische kolom

Stratigrafische kolom: De Marcellus Shale is het doelwit van veel gasbronnen in Pennsylvania. In sommige delen van de staat ligt het direct boven de Onondaga-kalksteen. De Utica Shale bevindt zich onder de Onondaga. Hier is een citaat van de Pennsylvania Department of Environmental Protection-website die het belang verklaart:
"Uw olie of gas zou kunnen worden geproduceerd of gevangen uit een put buiten de grenzen van uw eigendomsgebied. Uw enige bescherming is in feite als uw olie- of gasbezit onder de olie- en gasbehoudswet valt, 58 PS § 401.1 en volgende. Als dus het gas op uw eigendom zou kunnen worden opgenomen in een eenheid of poolingorder uitgegeven door het Gemenebest in opdracht van een producent in een naburig kanaal. Die putoperator zou u dan een productievergoeding moeten betalen op basis van uw evenredige aandeel in de productie uit de put, afhankelijk van hoeveel van uw kanaal werd geacht bij te dragen aan de poel van de put. Deze wet is van toepassing op olie- of gasbronnen die de horizon van Onondaga doordringen en meer dan 3.800 voet diep zijn. "
Afbeelding door: Robert Milici en Christopher Swezey, 2006, Beoordeling van Appalachian Basin olie- en gasbronnen: Devoon schalie-middelste en bovenste paleozoïsche totale aardoliesysteem. Open-File Report Series 2006-1237. Verenigde Staten Geological Survey. Bekijk volledige stratigrafie voor andere gebieden.

Olie- en gasunitisatie en pooling

Onder het oppervlak kunnen olie en gas door de rots bewegen. Ze kunnen door kleine poriënruimten reizen - zoals tussen de zandkorrels in zandsteen of door de kleine openingen die door breuken worden gecreëerd. Door deze mobiliteit kan een put olie of gas uit aangrenzende landen afvoeren. Een put die op uw land is geboord, kan dus gas uit het land van een buurman afvoeren als de put voldoende dicht bij de eigendomsgrens is geboord.

Sommige staten hebben het vermogen van olie en gas erkend om ondergrondse eigendomsgrenzen te overschrijden. Deze staten hebben voorschriften opgesteld die de eerlijke verdeling van olie- en gasrechten regelen. Deze staten vereisen in het algemeen dat boorbedrijven specificeren hoe olie- en gasrechten zullen worden verdeeld onder aangrenzende eigenaren wanneer een vergunning voor het boren wordt ingediend. Het voorgestelde delen van royalty's zal gebaseerd zijn op wat bekend is over de geometrie van het olie- of gasreservoir in vergelijking met de geometrie van eigendom aan het oppervlak. Deze procedure staat bekend als "eenheid".

Sommige staten hebben geen regels voor de eenheid van olie- en gasrechten. Andere staten hebben ze, maar alleen voor bronnen die uit bepaalde gebieden of uit bepaalde diepten produceren. Deze regels kunnen een cruciale rol spelen in een strategie voor leasing of resourceontwikkeling. Sommige mensen vertellen verhalen over landgenoten die zeggen: "Lease me nu of we boren het land van je buurman en laten je gas leeglopen zonder je een cent te betalen." In sommige situaties kan dit gebeuren door een gebrek aan nationale voorschriften. Als er contact met u wordt opgenomen over het leasen van uw minerale rechten, moet u contact opnemen met een advocaat voor advies over hoe de wetten van uw staat van toepassing zijn op uw eigendom.

(Opmerking: in Pennsylvania veranderen de regels voor het delen van aardgas op bepaalde diepten onder het oppervlak en op bepaalde posities in de stratigrafische kolom. Zie de sectie met het label "Stratigrafische kolom" onderaan deze pagina voor meer informatie. In sommige gebieden zijn de regels gebruikt voor het delen van Marcellus Shale-gas kan verschillen van de regels die worden gebruikt voor het delen van gas van de onderliggende Utica Shale. Raadpleeg een advocaat over hoe deze van toepassing kunnen zijn op uw eigendom.)

Horizontaal boren: In deze illustratie is een put verticaal geboord, maar is deze horizontaal onder het oppervlak afgeweken. Dit type boren kan het bereik van een put voor een mijl of meer in elke richting vergroten. Het is daarom mogelijk om een ​​put te boren op één eigenschap en olie of gas af te voeren uit aangrenzende landen. Hoe het gas en de royalty's worden gedeeld, wordt soms bepaald door nationale regelgeving en soms door particuliere overeenkomsten. De voorschriften voor het delen van olie- en gasproductie verschillen van staat tot staat (en voor verschillende boorsituaties binnen een enkele staat). Het is van cruciaal belang dat u de voorschriften kent of betrouwbaar advies krijgt voordat u een olie- en gastransactie aangaat.

Onderhandelingen over minerale rechten

Een kort verhaal ... Twee mannen waren in de ijzerhandel en in wandelingen een man die vraagt ​​... "Heb je je minerale rechten al verhuurd? Ik betaal je $ 500 per acre - en schrijf je cheque vanmorgen." Een man pakte de cheque en rende recht naar de bar. De andere man greep de huurovereenkomst en rende recht naar zijn advocaat. Een van deze mannen had die nacht een miljoen vrienden. De andere had een miljoen dollar op de bank.

Er zijn drie dingen nodig om een ​​succesvolle deal voor minerale rechten te sluiten: 1) kennis, 2) vaardigheid en 3) geduld. Als je vaardigheden in een van de drie mislukken, kun je veel geld verliezen. In een transactie over minerale rechten krijgt u te maken met een professionele onderhandelaar met diepgaande kennis. Als je niet alle drie de vereiste vaardigheden hebt, zoek dan een goede advocaat of een andere professional in mineraalbezit. Hun hulp kost meestal niet veel, maar het verschil dat ze kunnen maken in de transactie kan enorm zijn.

Antiklinische olie- en gasafzetting: Deze illustratie toont een bron die olie en aardgas zal produceren uit een anticline. In deze tekening kunnen we gemakkelijk zien dat slechts een deel van de oppervlakte-eigenschap direct boven de olie- en gasaccumulatie ligt. De plaatsing van de put is van cruciaal belang voor de juiste ontwikkeling van dit reservoir.

Een goed contract is meer dan geld!

Naast financiële zaken kan een lease- of verkoopcontract meer doen dan alleen de bedragen specificeren die aan de eigenaar zijn betaald. Het kan ook taal bevatten die het eigendom en de manier van leven van de eigenaar beschermt terwijl exploratie, mijnbouw, boren en productie plaatsvinden. Het contract kan richtlijnen opstellen die de gebouwen, wegen, vee, gewassen en andere activa van de eigenaar beschermen. Het kan ook gedeelten van het onroerend goed reserveren die niet worden gestoord tijdens exploratie, mijnbouw, boren en productie.

Bij de meeste transacties is de huurder degene die een contract voorbereidt voor ondertekening. Als de eigenaar tekent zonder professioneel advies in te winnen, kunnen de aan de huurder overgedragen rechten groter zijn dan de eigenaar wil weggeven. Elke eigenaar die geen kennis of ervaring heeft met transacties in minerale rechten, dient advies of vertegenwoordiging te vragen bij een advocaat of een professional in minerale eigendommen. Lessees accepteren vaak belangrijke herzieningen van wat is opgenomen in hun standaard lease- of verkoopcontract.

Aardgasput: Boren naar aardgas verstoort meestal enkele hectaren land. Meestal wordt een paar hectare vrijgemaakt voor het boorkussen. Soms zijn een paar hectare nodig voor afvoer van water of waterbehandeling. En als de gasbron succesvol is, zal een pijpleiding worden gebouwd om het gas naar de markt te transporteren.

Meningsverschillen tijdens extractie

Geschillen tussen de eigenaar van minerale rechten en de eigenaar van oppervlakterechten ontstaan ​​meestal op het moment van winning van mineralen.

Deze activiteiten kunnen het gebruik van het oppervlak vereisen en het plezier van de oppervlakte-eigenaar van het onroerend goed schaden. Hier wordt de formulering van de minerale rechtenovereenkomst of leaseovereenkomst erg belangrijk. De overeenkomst kan de eigenaar van het mineraal op elk moment het recht geven om het mineraal te winnen op elke manier en zonder compensatie of achting voor de eigenaar van het oppervlak. Daarom moet bij het verkopen of leasen van minerale rechten juridische bijstand worden verkregen.

Bij het kopen van oppervlakterechten (dit kan zo eenvoudig zijn als het kopen van een huis), is het een goed idee om de formulering van eventuele overeenkomsten voor minerale rechten die van toepassing zijn op het onroerend goed zorgvuldig te onderzoeken. Deze kunnen de minerale eigenaar op het moment van winning aanzienlijke vrijheden verlenen. Hoewel u niet betrokken was bij de transactie waarbij de minerale rechten van het onroerend goed werden verkocht, bent u toch gebonden aan dat contract.

Wanneer u een onroerend goed koopt, koopt u zowel de activa als de passiva. Huur een advocaat in die het nodige onderzoek kan doen en u kan informeren over wat u koopt.

Wanneer minerale rechten worden verkocht of verhuurd, moeten de bij de transactie betrokken partijen het volledig eens zijn over hoe extractie zal plaatsvinden, welke terugwinning zal worden gedaan, welke apparatuur op het onroerend goed zal blijven, welke toegang de huurder nodig heeft, en wie is verantwoordelijk voor verwachte problemen. De meeste staten hebben mijnbouwwetten en -regelgeving die de acties van het mijnbouwbedrijf tijdens het extractieproces beperken en die terugwinning vereisen. Het is echter mogelijk dat deze wetten niet aan de verwachtingen van de oppervlakte-eigenaar voldoen. Om problemen te voorkomen, moeten deze zaken in het contract worden behandeld op het moment van verkoop. Nogmaals, de eigenaar van het onroerend goed moet een advocaat hebben die onderzoek kan doen, onderhandelen, opleiden en ervoor kan zorgen dat het contract passend is.

Vertraagde schade aan het oppervlak

Schade aan het oppervlak kan worden vertraagd. Verzakkingen van ondergrondse werken of nederzettingen van oppervlakte-gedolven gebieden kunnen pas decennia nadat de mijnbouw is voltooid optreden of worden gedetecteerd. De eigenaar van een eenvoudige vergoeding moet deze feiten in overweging nemen voordat hij een verkoop- of leaseovereenkomst voor minerale rechten aangaat. De gevolgen van de winning van mineralen worden doorgegeven aan erfgenamen en alle volgende eigenaren van het onroerend goed. Het is niet ongewoon dat ondermijnde eigendommen decennia lang geen tekenen van verzakking vertonen nadat de mijnbouw is voltooid. Dan beginnen barsten en bezinking te verschijnen. In deze situatie kan het mijnbedrijf lang ter ziele zijn en zijn eigenaren lang dood. Niemand is verantwoordelijk - zelfs niet als reparatie van eventuele schade in de lease- of verkoopovereenkomst is vastgelegd.

Wat zit er in jouw daad?
De onderstaande taal wordt rechtstreeks geciteerd uit de akte van een eigendom van de auteur, de locatie van zijn hoofdverblijfplaats. Dezelfde taal verschijnt ook op het titelcertificaat voor het onroerend goed.
"Behalve en voorbehouden, daar en daaruit, alle negen voet ader van steenkool, ijzer en andere mineralen, samen met bijbehorende mijnbouwrechten, zoals beschreven in akte van James B. Wiggins, et ux, aan Jasper M. Thompson, gedateerd 17 december , 1885, en geregistreerd in het bovengenoemde Recorder's Office of in Deed Book 66, pagina 157."
In 1885 was 'de negen-voet ader' een beschrijving die werd gebruikt voor wat nu bekend staat als de 'Pittsburgh Coal Seam'. Deze taal bracht het eigendom van de Pittsburgh Coal, ijzer en "andere mineralen" over van James B. Wiggins aan Jasper M. Thompson. Jasper Thompson ontving ook rechten om het eigendom te ontginnen. Het was een verkoop die minerale rechten scheidde van een eenvoudige vergoeding.
De minerale rechten transactie werd gedaan in 1885. Sindsdien is het oppervlakte-eigendom, oorspronkelijk eigendom van James Wiggins, vele malen onderverdeeld en is nu in handen van vele eigenaren. Geen van die oppervlakte-eigenaren heeft enige claim op de mineralen die aan Jasper Thompson worden verkocht. Ze moeten allemaal beseffen dat de Pittsburgh Coal diep is gedolven op het gebied van hun eigendom.
De auteur heeft een mijnverzakkingsverzekering voor zijn huis gekocht bij het Pennsylvania Mine Insurance Fund omdat hij heeft vastgesteld dat zijn huis slechts een paar honderd voet boven de Pittsburgh Coal Seam ligt en vermoedt dat de steenkool is ontgonnen onder zijn eigendom. De jaarlijkse premie is minder dan $ 200 om een ​​woning met een waarde van ongeveer $ 400.000 te beschermen.
Een professionele geoloog of een geologisch onderzoek van de staat kan u vaak helpen te bepalen of er onder uw eigendom steenkool bestaat en of er een mijngeschiedenis bekend is.

Schade aan aquifers

Veel huishoudens in gebieden waar ontginning of boren plaatsvindt, staan ​​buiten de openbare watervoorziening. Deze eigenaars vertrouwen op waterputten voor de productie van hun water. Wanneer ondergrondse mijnbouw plaatsvindt onder een eigendom, moet enige verzakking en afwikkeling worden verwacht. Als de mijn zich onder de watervoerende laag bevindt die door de put wordt aangeboord, kan verzakking van de mijn de watervoerende laag beschadigen, waardoor het water in diepere rotseenheden kan weglopen. Dit kan leiden tot een tijdelijk of permanent verlies van de watertoevoer. Het kan ook de kwaliteit van het water verpesten. De waarde van een landelijke woning zonder watervoorziening is veel lager dan dezelfde eigenschap met een watervoorziening.

Een huis, land of boerderij kopen

Bij het kopen van onroerend goed in gebieden met een potentiële of historische ontwikkeling van mineralen, moet een koper bepalen of een eenvoudige vergoeding wordt gekocht of dat het eigendom met anderen wordt gedeeld. Transacties met minerale rechten zijn normaal gesproken een openbare aangelegenheid en kopieën van akten of andere overeenkomsten worden gedeponeerd bij een regeringskantoor.

Kopers van onroerend goed moeten de verkoper vragen om aan te geven welke rechten worden overgedragen en een advocaat moeten laten bevestigen dat de verkoper bezit wat er wordt verkocht. In veel gebieden wordt de verkoop van minerale rechten geregistreerd in het overheidsregister in een ander documentenboek of database dan de verkoop van oppervlakte-onroerend goed. Dit betekent dat in de akte van het grondbezit mogelijk geen minerale rechten worden vermeld die zijn wegverkocht. In gebieden met historische of potentiële mijnbouwactiviteiten moet de koper van een woning een advocaat inhuren die dit onderzoek kan doen en bevestigen wat er wordt gekocht. Dit kan toekomstige verrassingen en problemen voorkomen.

De koper van minerale rechten heeft waarschijnlijk de verkoopovereenkomst opgesteld en voorbereid zodat alles in zijn voordeel zal zijn. Hij wil de vrijheid om op elk gewenst moment het pand binnen te gaan, de benodigde apparatuur mee te nemen, het mineraal te winnen met behulp van een methode en de minimale terugvordering te doen die vereist is door de staatswet. Iemand die honderd jaar later een huis boven deze minerale rechten koopt, heeft geen zeggenschap over hoe de minerale eigenaar zijn eigendom gebruikt, zolang de minerale eigenaar zich houdt aan de verkoopovereenkomst en de toepasselijke wetgeving.

Staats- en lokale wetten zijn altijd van toepassing

De meeste staten hebben wetten die mijnbouw- en booractiviteiten reguleren. Er zijn ook wetten die de verkoop van oppervlakte- en mineraalbezit regelen. Deze wetten zijn bedoeld om het milieu en alle partijen die betrokken zijn bij onroerendgoedtransacties te beschermen. Deze wetten zijn de enige bescherming die beschikbaar is voor kopers of verkopers over kwesties die niet specifiek worden behandeld in de minerale transactieovereenkomst.

Hoewel de wetten op minerale rechten van staat tot staat vergelijkbaar zijn, kunnen kleine variaties een enorm verschil maken bij toepassing op individuele transacties. Bovendien kunnen mijnbouw- en olie- en gasregelgeving aanzienlijk verschillen van staat tot staat. Deze kunnen ook een enorm verschil hebben wanneer ze worden toegepast op individuele transacties. Elke transactie is uniek en moet zorgvuldig worden overwogen voordat een permanente overeenkomst wordt gesloten.

Wat komt in aanmerking als een "mineraal"?

Het woord "mineraal" wordt in verschillende contexten gebruikt. Over het algemeen worden ertsen van metalen, steenkool, olie en aardgas, edelstenen, dimensiesteen, bouwaggregaat, zout en andere uit de grond gewonnen materialen als mineralen beschouwd. Er is echter geen definitie van 'mineraal' die in elke situatie van toepassing is, en wat als een 'mineraal' wordt beschouwd, kan van staat tot staat variëren en in de loop van de tijd zelfs veranderen!

Over wat voor geld hebben we het?

De hoeveelheden geld die van eigenaar veranderen bij transacties in onroerend goed kunnen enorm zijn in vergelijking met de financiële ervaring van de gemiddelde persoon. De totale opbrengst (lease + royalty's) of minerale verkoopprijs kan vaak de waarde van de oppervlakterechten overschrijden. Laten we twee voorbeelden bekijken:

Voorbeeld A: Een eigenschap van 100 hectare wordt volledig onderbouwd door een steenkoollaag die acht voet dik is. De eigenaar stemt ermee in om een ​​mijnbedrijf de steenkool te laten verwijderen voor een royalty van $ 3 per ton die wordt betaald bij de winning. Uitgaande van een kolenwinningspercentage van 90%, zou de eigenaar bijna $ 4 miljoen worden betaald.

Voorbeeld B: Een eigenschap van 100 hectare wordt geboord voor aardgas en de royalty's worden gedeeld door eigenaren van een eenheid van 640 hectare die de put onmiddellijk omgeeft. De eigenaar moet een royalty van 12,5% ontvangen op basis van de putmondwaarde van het gas, dat op het moment van productie $ 8 per duizend kubieke voet is. Uitgaande van een gemiddelde putproductiesnelheid van 2 miljoen kubieke voet gas per dag gedurende het kalenderjaar, zou de eigenaar meer dan $ 100.000 dollar worden betaald voor een jaar gasproductie.

Olie- en aardgastransacties brengen grote bedragen met zich mee, maar de werkelijke waarde kan moeilijk in te schatten zijn - vooral in gebieden waar in het verleden zeer weinig geboord is of waar voor het eerst diepe rotseenheden worden getest.

Drie onderste lijnen

1) Krijg professionele hulp: Minerale rechten en minerale lease-transacties brengen grote hoeveelheden geld met zich mee en zijn zeer complex. Dit artikel is niet meer dan een korte inleiding. Als er contact met u wordt opgenomen over het leasen of verkopen van uw minerale rechten, moet u onmiddellijk advies vragen aan een advocaat die expertise heeft in minerale transacties en de wetten van uw staat. Als u geen advocaat hebt, kunt u contact opnemen met de plaatselijke orde van advocaten.

2) De oppervlakte-eigenaar heeft rechten: Over het algemeen is het doel van een lease- of koopcontract om de rechten van exploratie en productie over te dragen aan een mineraal ontwikkelingsbedrijf. De eigenaar van het oppervlak heeft echter ook enkele rechten. Basisrechten van de oppervlakte-eigenaar worden geboden door de staatswetten; elke oppervlakte-eigenaar moet echter beslissen of sterkere beschermingen nodig zijn. De enige manier om ze te behouden is om ervoor te zorgen dat het contract voldoende taal bevat om gewassen, vee, gebouwen, persoonlijke eigendommen, toegang en andere wensen te beschermen tijdens de leaseperiode of permanent in het geval van een verkoop. Lessees accepteren vaak belangrijke herzieningen van wat is opgenomen in hun standaard lease- of verkoopcontract; ze zijn echter niet verplicht om uw verzoeken in te willigen. Ze kunnen weglopen.

3) Kopers en verkopers pas op: Als u een goed financieel resultaat en bescherming van uw eigendom wilt tijdens en na de productie van mineralen, is het aan u en uw advocaat om er zeker van te zijn dat u een goed contract heeft. Kennis en onderhandelingsvaardigheden bepalen het succes van uw deal. If you don't have these you are taking a huge risk.

Disclaimer

The info

Bekijk de video: Tijd voor ontspanning! Mijn Wintercare Routine 2017 - (Oktober 2020).